BWS-Gruppe baut ein Stück Salzburg

In Eugendorf bei Salzburg baut die gemeinnützige BWS-Gruppe zwei Projekte: 28 geförderte Mietwohnungen werden im Juni übergeben, betreutes Wohnen voraussichtlich im November 2026. (c) Hillebrand

Im Juni 2025 ist es so weit. Dann werden 28 geförderte Mietwohnungen an die Bewohner der Salzburger Gemeinde Eugendorf übergeben werden – der Einzug in eine neue Wohnung bedeutet immer auch einen Neuanfang. Wohnraum ist knapp im Bundesland Salzburg und geförderte Wohnungen sind heiß begehrt. "Ein Musterbeispiel für Nachverdichtung ist uns mit dem Quartett Strass gelungen", lobt Bürgermeister Robert Bimminger den gemeinnützigen Bauherrn BWS und die Baufirma Hillebrand. Bimminger hebt den sparsamen Umgang mit Grund und Boden und die große Aufwertung des vormals kaum genutzten Grundstücks hervor. Im Dezember 2024 und Jänner 2025 konnten sich Eugendorfer um eine der Zwei- bis Dreizimmerwohnungen bewerben, Anfang Februar wurde vergeben. Es gelten die Förderkriterien des Landes Salzburg und diese wurden mit 1. Jänner 2025 durch die neue Wohnbauförderung reformiert. Klare Zielsetzung des Landes: Wohnen leistbarer und die Rahmenbedingungen fürs Bauen einfacher machen. Die BWS-Gruppe trägt aktuell mit dem Bau von 120 geförderten Mietwohnungen in den Gemeinden Eugendorf, Bramberg, Taxenbach und Eben im Jahr 2025 ein Stück dazu bei.

"Mit dem Quartett Strass ist uns ein Musterbeispiel für Nachverdichtung gelungen." Robert Bimminger, Bürgermeister von Eugendorf

Ein zentrales Element der neuen Wohnbauförderung stellt die gezielte Förderung von Nachverdichtung dar: Bestehende Gebäude können durch Anbauten erweitert werden, während gleichzeitig eine Sanierungsförderung für das Bestandsgebäude gewährt wird. Dies schont wertvollen Boden und trägt zur Umweltentlastung bei.

Einkommensgrenzen deutlich gestiegen

Analog zu Wien, das international Beachtung im sozialen Wohnbau genießt, gibt es in Salzburg bereits seit dem Raumordnungsgesetz von 2019 eine Zweckwidmung in der Kategorie "förderbarer Wohnbau". Leistbarer Wohnraum blieb rar. "Trotz der bisherigen Bemühungen fehlen in Salzburg rund 1.000 neu gebaute geförderte Mietwohnungen jährlich, um endlich Druck vom überhitzten Markt zu nehmen", sagt Peter Eder, Präsident der AK Salzburg, im Interview mit Happy together. "Zentrale Forderungen wie etwa die Reservierung fixer Budgetmittel wurden auch in der Gesetzesnovelle nicht umgesetzt." Positiv sieht Eder, dass das Fördersystem vereinfacht und die Einkommensgrenzen für geförderte Mietwohnungen erhöht wurden. Für Haushalte mit einer Person um rund 11 Prozent von 35.880 auf 40.000 Euro Nettoeinkommen pro Jahr, wenn mehr als sechs Personen in einem Haushalt leben um knapp 50 Prozent (von 80.040 auf 120.000 Euro).

Landesrat Mag. (FH) Martin Zauner, MA, will weitere Anpassungen – etwa beim Raumordnungsgesetz oder dem Bebauungsgrundlagengesetz – vornehmen und, wo immer möglich, die Bestimmungen deregulieren. Mit all den bisherigen und geplanten Maßnahmen will Zauner die Bauleistung in Salzburg erhöhen und preisdämpfende Effekte am Wohnungsmarkt erzielen. "Auch 2024 konnten wir das Wohnbaubudget von 186 Mio. Euro voll ausschöpfen – kein Euro blieb ungenutzt", so Zauner. "Trotz hoher Baukosten, Inflation und schwieriger Zinslage haben wir in den vergangenen zwei Jahren rund 1.140 geförderte Wohnungen zugesichert."

Durch Mietkauf 2.0 zur Eigentumswohnung

Einen Schwerpunkt setzt Landesrat Zauner auf "erst mieten, dann kaufen", wie dies zum Beispiel im BWSG-Projekt in Taxenbach möglich sein wird. "Mit dem Modell Mietkauf 2.0 möchten wir jungen Erwachsenen und Familien die Chance geben, wieder aus eigener Kraft Eigentum zu erwerben", so Zauner. Worauf baut dieses Modell auf? Der Finanzierungsbeitrag für Grund- und Aufschließungskosten, der zu Beginn bei Mietkaufwohnungen anfällt, wird um 50 Prozent reduziert. Zauner im Interview mit Happy together: "Das heißt, die künftigen Mieter müssen am Anfang weniger Eigenmittel investieren. Die restlichen 50 Prozent werden erst beim tatsächlichen Kauf der Wohnung fällig."

Die Bewohner zahlen eine günstigere Miete, da es sich um gemeinnützige Wohnungen handelt, und haben so die Chance, Eigenmittel anzusparen. Die Wohnbeihilfe muss bei einem Kauf nicht mehr zurückgezahlt werden.

Erstmals nach fünf Jahren haben die Bewohner die Option zum Kauf der Wohnung. Der Kaufpreis errechnet sich aber nicht mehr nach dem Verkehrswert, sondern orientiert sich an den Baukosten und den restlichen Grund- und Aufschließungskosten. "Beim Kauf kann nochmals ein Direktzuschuss für das Eigentum beantragt werden", verweist Zauner auf eine weitere Unterstützung.

AK-Chef Eder beurteilt das neue Modell aus Sicht der Käufer positiv, gibt aber zu bedenken, dass "in weiterer Folge die verkauften Wohnungen dem Mietmarkt verloren gehen. Hier ist die Landesregierung gefordert, die verkauften Mietwohnungen durch neu gebaute Mietwohnungen zu kompensieren", so Eder. Zudem gelte es, leer stehende Wohnungen zu mobilisieren, die Leerstandsabgabe deutlich zu erhöhen und die sehr weit gefassten Ausnahmen stark zu reduzieren.

Steuerungsinstrument für die Gemeinden

Der AK-Präsident nennt auch die Änderung der Bundesverfassung in der Vertragsraumordnung als richtigen Schritt. Dabei handelt es sich um Verträge zwischen Gemeinden und Grundstückseigentümern, die bestimmte Bedingungen für die Nutzung eines Grundstücks festlegen. Zum Beispiel kann darin geregelt werden, dass das Land innerhalb einer bestimmten Zeit bebaut oder für sozialen Wohnbau genutzt werden muss. 1999 hat der Verfassungsgerichtshof (VfGH) entschieden, dass es verfassungswidrig sei, wenn eine Gemeinde eine Baulandwidmung nur dann erlaubt, wenn vorher ein Vertrag abgeschlossen wurde (sogenannte "obligatorische Vertragsraumordnung"). So war es damals im Salzburger Raumordnungsgesetz geregelt und der VfGH hat diese Regelung aufgehoben.

"Von der neuen Bundesregierung braucht es ein Bau-Konjunkturpaket mit Fokus auf leistbaren Mietwohnbau." Peter Eder, Präsident der AK Salzburg

Die Bundesverfassung wurde ergänzt, damit die Länder regeln können, dass ein privatrechtlicher Vertrag eine Voraussetzung für behördliche Entscheidungen sein darf. Das Ziel ist mehr Rechtssicherheit für die Gemeinden. Die freiwillige Vertragsraumordnung bleibt unverändert möglich. Gemeinden dürfen also weiterhin Verträge mit Grundstückseigentümern abschließen – etwa für eine bessere Flächennutzung, um Nachhaltigkeitsziele zu erreichen oder zur Finanzierung von Infrastruktur. Gemeinden können so gezielt steuern, wie und wann Grundstücke bebaut werden.

"Von der neuen Bundesregierung braucht es ein Bau-Konjunkturpaket mit Fokus auf leistbaren Mietwohnbau", meint AK-Präsident Eder. "Hier wäre die dauerhafte Etablierung einer Wohnbaumilliarde wünschenswert. Zudem muss die Wohnbauförderung inklusive Rückflüsse künftig wieder zweckgebunden sein." Nur so könne verhindert werden, dass die Budgetmittel nicht im Landesbudget versickern. Außerdem brauche es dringend eine Überarbeitung sowie eine Vereinheitlichung des Mietrechts. Eder: "Dieses muss unabhängig vom Baujahr des Gebäudes gelten und klare Regelungen für Zu- und Abschläge enthalten."

AK will Aus für Befristung

Befristete Mietverträge möchte die AK für gewerbliche und institutionelle Vermieter generell verbieten. "Diese bringen für die Mieter:innen den Nachteil außertourlicher Mieterhöhungen und oft die Sorge, ob überhaupt verlängert wird. Befristungen sind zudem nicht notwendig, weil Vermieter:innen ohnehin jetzt schon die Möglichkeit haben, eine Kündigung gerichtlich durchzusetzen, wenn es einen Kündigungsgrund gibt", sagt Eder.

Der Salzburger Landesrat befindet indes: "In Salzburg machen wir unsere Hausaufgaben. Aus der Vergangenheit wissen wir jedoch, dass der Bund die Bundesländer stärker einbinden sollte, bevor neue Initiativen gesetzt werden. Programme wie ‚Raus aus Öl und Gas‘ oder das Bundeswohnbaupaket hätten durch die Einbindung der Expertise aus den Bundesländern deutlich besser gestaltet werden können", so Zauner.

Einig sind sich die Vertreter aus Land und AK darüber, dass gemeinnützige Bauträger wie die BWS-Gruppe das Rückgrat für leistbares Wohnen darstellen. AK-Chef Eder: "Ohne sie würden die Preise für Wohnraum komplett aus dem Ruder laufen. Die regulierten Preise der Gemeinnützigen wirken kostendämpfend und sind ein entscheidendes Gegengewicht zu privaten Vermieter:innen." Und Landesrat Zauner ergänzt, dass es sein Ziel sei, gemeinsam mit den gemeinnützigen Bauträgern die Anzahl geförderte Wohnungen Jahr für Jahr zu steigern. Er wünscht sich, dass die BWSG dieses Ziel teilt. "An dieser Stelle kann ich verraten, dass wir mit der Zusammenarbeit sehr zufrieden sind. Neben fachlicher Expertise zählen für mich Handschlagqualität und ein respektvoller und professioneller Umgang miteinander – alles Eigenschaften, die bei der BWSG außer Frage stehen", streut Zauner dem Bauträger Rosen. Er freute sich darüber, "wenn sich gemeinnützige Bauträger wie die BWSG auch für Salzburg interessieren". Bereits in der Vergangenheit habe das Unternehmen gute und wichtige Projekte umgesetzt und sich damit zu einem wichtigen Partner in Salzburg entwickelt.

Betreutes Wohnen für Jung und Alt

Nach rund 1,5 Jahren Bauzeit hat die BWSG im April 2024 in der Gemeinde Hof in Salzburg 17 geförderte Mietwohnungen übergeben. Über die Wohnbauförderung des Landes Salzburg wurden bei dem Projekt "Sara am Ball" mehr als zwei Mio. Euro bezuschusst. Auf Wunsch und Vorgabe der Gemeinde besteht die neue Anlage mit rund 1.000 Quadratmetern neuem Wohnraum aus elf kleineren Starterwohnungen mit jeweils rund 44 Quadratmetern sowie Drei- bis Vierzimmerwohnungen mit bis zu 90 Quadratmetern. Eine Wohnung wird vom Verein "Jugend am Werk" betreut. "Großes Verständnis und Gespür für die politischen Gegebenheiten, die Gemeinde und auch mich als Bürgermeister", stellt auch der Bürgermeister von Eugendorf, Robert Bimminger, der BWSG ein gutes Zeugnis aus. So liegt ihm auch das zweite Projekt, das der Bauträger in seiner Gemeinde umsetzt, sehr am Herzen. Anfang März ist der Spatenstich für 24 Wohneinheiten für betreutes Wohnen sowie ein Seniorentageszentrum des Arbeitersamariterbundes geplant.

"Dieses Projekt ist unglaublich wichtig für die Betreuung unserer Seniorinnen und Senioren", betont Bimminger die Bedeutung des Projekts "Eugendorf II" für seine Gemeinde. "Wir können unseren Bewohnern ein tolles Quartier in der eigenen Gemeinde anbieten. Durch die Kombination mit einer professionellen Tagesbetreuung können wir den älteren Menschen helfen, die Unterstützung benötigen, aber noch nicht so viel wie in einem Altersheim." Es sei ein gutes Mittel in Zeiten einer Pflegekrise, die Nachfrage sehr groß.

Die Zusammenarbeit mit der BWSG und seinem direkten Ansprechpartner Dr. Felix Müller, Prokurist und zuständig für Business Development, mache Bimminger einfach Spaß. "Sonst würden wir einen Wiener gar nicht nehmen", scherzt er. Vielleicht liegt es aber auch ein Stück daran, dass Müller als Salzburger weiß, was Salzburg will.

Autorin: Mag. Rita Michlits, BWSG